敷金返還と原状回復

「家主が敷金を(一部)返してくれなくて困っている」
「法外な原状回復費用を家主から求められているが、支払わないといけないのか」
「賃借人との間で原状回復の範囲をめぐってトラブルになっているが、どうしたらよいか」

不動産賃貸借は、敷金の授受を伴うのが一般的です。敷金とは、不動産の賃借人が、賃料その他の債務を担保するために、契約成立の際、あらかじめ賃貸人に交付する金銭のことをいいます。敷金は、延滞賃料や損害賠償等を控除した後、残額があれば、賃借人に返還されます。

敷金の返済をめぐるトラブル

現実には、敷金の返還をめぐるトラブルが多数発生しています。

その多くは、差し入れられた敷金から原状回復費用を控除して返還する際に、控除されるべき原状回復費用の額について、賃貸人と賃借人の間で認識が異なることが原因です。

賃貸人の側は、貸したときのぴかぴかの状態に戻して返してもらうのが当然と考え、賃借人の側は、そんなに綺麗にするところまで自分のお金でされる筋合いはないと考えるわけです。

最高裁判決では…

最高裁判決で、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化または価値の減少(通常損耗)については、賃借人に原状回復義務を負わせるには、その旨の明確な合意が必要であるとの判断が下されています。

つまり、賃貸人が貸したときのぴかぴかの状態に戻す費用までも請求したいと考えるのであれば、それを明確な合意の形で契約書に盛り込む必要があるわけです。しかし、単にそのような条項を入れるだけでは、消費者契約法10条に違反する可能性も出てきます。

結局、賃貸人としては、敷金から控除する原状回復費用について後々トラブルとならないように、契約書の文言を工夫する必要がありますし、賃借人としては、控除された原状回復費用の額が適正なものなのかどうかを吟味する必要があります。いずれにしましても、法律の専門家の助言が必要です。

また、賃貸人の側で気をつけるべき場面として、定期建物賃貸借契約を利用する場合に、原状回復についての条項の書き方に気をつけないと、再契約を行った際、再契約開始時点の状況に戻すところまでしか原状回復義務が発生しないというトラブルが発生しがちであるということも挙げられます。

このような事態を防ぐためには、契約を締結する前に、その契約書の書き方で本当に問題がないかどうかを、法律のプロである弁護士に確認してもらうことが有益です。世の中に出回っている契約書の雛型は、不動産業者が作成したものでも、法律のプロの目からすれば穴だらけというものが少なくありません。

不動産は当事務所の中心的な業務分野の一つですから、お気軽にご相談ください。不動産に強い弁護士が親身に対応させていただきます。